(04/10) Služby spojené s užíváním bytů - právní úprava v r. 2010

Ministerstvo financí nově zařadilo služby spojené s užíváním nájemního bytu mezi regulované ceny, a to výměrem č. 01/2010 ze dne 8. prosince 2009, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, v části I. oddílu A položce 5. Příslušné ustanovení, které bylo zveřejněno v částce 13 Cenového věstníku MF dne 11. prosince 2009, přetiskujeme v plném znění:

5. Služby spojené s užíváním nájemního bytu

1. Za služby poskytované pronajímatelem jako plnění, spojená s užíváním bytu (dále jen „služby“), se považuje vytápění, osvětlení a úklid společných prostor v domě, dodávka pitné vody, dodávka teplé vody, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání výtahu, kontrola a čistění komínů, odvoz splašků a čistění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou a případně další služby, sjednané v nájemní smlouvě.

2. Pronajímatel pro rozúčtování použije cenu služby podle odstavce 1 sjednanou s dodavatelem služby, maximálně však cenu obvyklou v místě a čase plnění zjištěnou podle jiného právního předpisu 11).

3. Ceny služeb podle odstavce 1 se rozúčtují na jednotlivé nájemce podle jiného právního předpisu nebo podle ustanovení příslušné položky tohoto výměru regulující cenu služby. Ceny služeb, pro které není způsob rozúčtování stanoven, se rozúčtují na základě dohody mezi pronajímatelem a nadpoloviční většinou nájemců v domě. Nedojde-li k dohodě, rozúčtují se ceny služeb podle podlahových ploch bytů.12)

4. Pronajímatel nesmí zahrnout do cen služeb rozúčtovaných nájemcům bytů ceny za služby spojené s užíváním nebytových prostorů v domě.

5. Výše zálohy na úhradu cen služeb poskytovaných s užíváním bytu se stanoví podle jiného právního předpisu nebo podle ustanovení příslušné položky tohoto výměru regulující cenu služby a v ostatních případech dohodou s nájemcem. Nedohodnou-li se, účtuje pronajímatel nájemci měsíční zálohy za jednotlivé druhy služeb jako měsíční podíl z předpokládané roční ceny uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, nebo z ceny odvozené z předpokládaných cen běžného roku, jestliže některé služby v uplynulém období nebyly placeny nebo poskytovány.

7. Pronajímatel má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby.

8. Měsíční zálohu ve výši změněné podle odstavce 7 může pronajímatel požadovat nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po písemném a zdůvodněném oznámení nové výše zálohy nájemci.

9. Skutečná výše cen a záloh za jednotlivé služby se vyúčtuje vždy za kalendářní rok a to nejpozději do 31. května následujícího roku, pokud není jiným právním předpisem stanoven jiný postup, nebo pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak.

10. Na základě písemné žádosti nájemce je pronajímatel povinen doložit cenu jednotlivých služeb, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh a provedení vyúčtování podle této položky.

11) § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

12) § 2 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. (podle písm. d) tohoto ustanovení se podlahovou plochou bytu rozumí součet podlahových ploch všech místností bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou).

Ceny služeb spojených s užíváním bytů bytových družstev postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí družstevní bytové výstavbě se podle položky č. 6 v části II. výše uvedeného výměru MF nadále určí podle vyhl. č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů. Příslušná ustanovení vyhlášky se vztahují i na vlastníky bytů nabytých do vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů (popřípadě na nájemce těchto bytů) v domě s alespoň jedním v předchozí větě uvedeným družstevním bytem a řídí se jimi i správci pověření zajišťováním služeb v tomto domě. Tato ustanovení přetiskujeme v plném znění:

§ 4 Ceny služeb
(1) Cenami služeb se rozumí ceny za ústřední (dálkové) vytápění a za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení  společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz tuhého komunálního odpadu, odvoz splašků a čištění žump, popřípadě další služby, na nichž se družstvo s nájemcem, popřípadě vlastníkem 3) bytu (dále jen "uživatel bytu") dohodne.

 (2) Ceny služeb se sjednávají podle zvláštních předpisů 10) nebo rozhodnutí cenového orgánu. 11) Není-li v těchto předpisech nebo rozhodnutích stanovena regulace cen služeb, sjednávají se jejich ceny ve výši odpovídající cenám obvyklým v místě a čase plnění.

(3) Do cen služeb nelze zahrnout tu část nákladů, která je spojena s užíváním nebytových prostor.

(4) Ceny služeb se rozúčtují na jednotlivé uživatele bytů podle zvláštních předpisů, 12) popřípadě rozhodnutí cenového orgánu. 11)

(5) Ceny služeb, pro které není stanoven způsob rozúčtování podle odstavce 4, se rozúčtují na základě dohody mezi družstvem a všemi uživateli bytů v domě. Nedojde-li k dohodě mezi družstvem a všemi uživateli bytů v domě o způsobu rozúčtování cen služeb, rozúčtují se ceny za

a) užívání domovní prádelny, žehlírny a sušárny sazbami za jednu hodinu provozu nebo dohodnutou jednotku výkonu, 

b) kontrolu a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komína,

c) vybavení bytu společnou televizní anténou za jeden byt,

d) ostatní služby, zejména úklid společných prostor v domě, osvětlení společných prostor v domě, odvoz tuhého komunálního odpadu, odvoz splašků a čištění žump a užívání výtahu podle rozhodnutí orgánu družstva.

 (6) Pokud dojde k dohodě mezi družstvem a uživateli bytů nebo k rozhodnutí orgánu družstva o způsobu rozúčtování cen služeb uvedených v odstavci 5 písm. d) podle počtu členů domácnosti, je podmínkou takové dohody nebo rozhodnutí písemné převzetí závazků uživateli bytů oznamovat družstvu změnu rozhodných skutečností ve smyslu § 6. Ceny služeb uvedených v odstavci 5 písm. d) se pak rozúčtují podle členů domácnosti zjišťovaných v průběhu roku na základě oznámení uživatele bytu, a to v průměru za zúčtovací období. 

(7) Jestliže nedojde k rozhodnutí orgánu družstva podle odstavce 5 písm. d), rozúčtují se ceny služeb uvedených v odstavci 5 písm. d) podle poměru užitkové plochy bytu k celkové užitkové ploše všech bytů v domě. 

(8) Nestanoví-li orgán družstva jinak, účtuje družstvo uživatelům bytů měsíční zálohy za jednotlivé druhy služeb jako měsíční podíl z předpokládané roční ceny odvozené z cen podle odstavce 2 za uplynulý rok nebo poslední zúčtovací období nebo ceny odvozené z předpokládaných cen běžného roku, jestliže některé služby v uplynulém období nebyly placeny nebo poskytovány.

(9) V průběhu roku je družstvo oprávněno po předchozím oznámení uživateli bytu změnit měsíční zálohy v míře odpovídající změně ceny služby nebo změně počtu členů domácnosti nebo jiných podmínek, za kterých se služba poskytuje, zejména při změně rozsahu nebo kvality služeb.

 (10) Skutečná výška cen a záloh za jednotlivé služby se zúčtuje vždy za kalendářní rok nejpozději s vyúčtováním otopného období. ¹³⁾ Tento postup platí, pokud orgán družstva nestanoví jinak.

(11) Družstvo na základě žádosti uživatele bytu doloží, že výše cen služeb odpovídá cenám podle odstavců 2 a 3 a dále, že je rovnoměrně rozpočítána na měsíční zálohy podle odstavce 8 a zúčtována podle odstavce 10.

3) Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů).

10) Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách.

11) Např. výměr Ministerstva financí č. 01/2010 ze dne 11. listopadu 2009, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, uveřejněný v částce 13/2009 Cenového věstníku (v položce č. 2 části II. se stanoví cena vodného a stočného, způsob rozúčtování jednotlivým spotřebitelům a způsob výpočtu záloh).

12) Např. vyhláška Ministerstva průmyslu a obchodu č. 245/1995 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé užitkové vody včetně rozúčtování nákladů na objekty a mezi konečné spotřebitele.

13) Vyhláška č. 245/1995 Sb.

Ceny služeb a jejich rozúčtování na konečné spotřebitele (vyjma vytápění a dodávek teplé užitkové vody, které upravuje vyhl. č. 245/1995 Sb., a vyjma vodného a stočného, které pro rok 2010 upravuje výměr MF č. 01/2010) nejsou nadále upraveny pro vlastníky bytů (kromě domů, kde je alespoň jeden družstevní byt pořízený družstevní bytovou výstavbou). V těchto případech rozhoduje o způsobu rozúčtování cen služeb v souladu s § 11 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů ve znění pozdějších předpisů, shromáždění vlastníků jednotek, přičemž k přijetí usnesení je zapotřebí ¾ většiny přítomných hlasů.