(41/08) Prohlášení vlastníka
Řešení převodu bytů a nebytových prostorů z vlastnictví bytového družstva
5.11.2008, Ing. Lenka Haráková, Zdroj: Verlag Dashöfer
5.11.2008, Ing. Lenka Haráková, Zdroj: Verlag Dashöfer
Před převody bytů do vlastnictví členů je praktické vyčíslit u každého člena strukturu jeho dalšího členského vkladu ve vztahu k jím užívanému bytu a k tomuto bytu příslušející části pozemku (bude předmětem převodu), resp. ve vztahu k jiným bytům (obvykle v nájmu „nečlenů“) a nebytovým prostorům a k nim příslušejícím pozemkům (nebudou předmětem převodu).
Pořízení a úhrada kupní ceny bytového domu družstvem
Bytové družstvo (BD) koupilo od obce bytový dům za 4,4 mil. Kč a příslušející pozemek za 110 tis. Kč. V domě bylo 10 stejných bytů o velikosti 50 m2 (plocha rozhodná pro stanovení nájemného, tj. vč. ½ plochy balkónu o výměře 4 m2), 20 stejných bytů o velikosti 25 m2 (neměly balkón) a 1 nebytový prostor (prodejna) o podlahové ploše 100 m2. Celková plocha bytů činila 1 000 m2, plocha bytů a nebytového prostoru dohromady byla 1 100 m2. Cena domu připadající na 1 m2 plochy bytů a nebytového prostoru byla 4 tis. Kč (4 400 tis. : 1100). Všech 30 nájemců bytů bylo zakládajícími členy družstva, kteří vedle základního členského vkladu (ZČV) ve výši 2 tis. Kč splatili další členské vklady (DČV) určené na úhradu kupní ceny nemovitostí, a to v závislosti na ploše jimi užívaných bytů (dle rozhodnutí členské schůze):
- člen - nájemce většího bytu zaplatil 220 tis. Kč (4 400 tis. : 1 000 x 50) na koupi domu a 5,5 tis. Kč (110 tis. : 1 000 x 50) na koupi pozemku,
- člen - nájemce menšího bytu zaplatil 110 tis. Kč (4 400 tis. : 1 000 x 25) na koupi domu a 2 750 Kč (110 tis. : 1000 x 25) na koupi pozemku.
Na příslušných účtech dlouhodobého majetku (účtová třída 0) BD zaúčtovalo pořizovací cenu domu (BD se v souladu s vyhl. č. 500/2002 Sb. rozhodlo dům neodpisovat) a pořizovací cenu pozemku. Na příslušném kapitálovém účtu (účtová skupina 41) byly zaúčtovány zdroje pořízení majetku - základní kapitál (ZČV nebyly použity na financování koupě domu a pozemku, takže celková hodnota základního kapitálu převyšovala účetní hodnotu domu a pozemku). V členské evidenci byla u každého člena zaznamenána výše ZČV a DČV.
Shrnutí
- Způsob rozpočítání kupní ceny domu a pozemku a stanovení výše dalších členských vkladů jednotlivým členům není upraven žádným obecným předpisem.
- Nejvhodnějším kritériem je podlahová plocha bytů a nebytových prostor, ať už podlahová plocha použitá pro určení výše nájemného z bytů nebo podlahová plocha rozhodná pro stanovení spoluvlastnických podílů na společných částech domu podle ZoVB (zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů).
- Podmínky pro stanovení a použití dalších členských vkladů by měly obsahovat stanovy družstva.
- Kupní cenu domu a pozemku lze financovat i základními členskými vklady, ale vzhledem kplánovaným převodům bytů do vlastnictví členů je vhodnější ponechat ZČV mimo zdroje pořizovací hodnoty tohoto nemovitého majetku.
Příprava převodů bytů do vlastnictví členů
BD rozhodlo o převodu bytů do vlastnictví svých členů podle § 23 odst. 1 ZoVB a prohlášením vlastníka vymezilo v domě jednotky - byty a nebytový prostor a společné části domu (§ 4 odst. 1 ZoVB). Budova přestala být dlouhodobým hmotným majetkem a staly se jím jednotlivé byty a nebytový prostor -jednotky (společné části domu samostatným majetkem nejsou), proto bylo potřeba zjistit a odděleně zaúčtovat jejich pořizovací cenu (pokud by nedošlo současně k převodu všech jednotek v domě). BD stanovilo pořizovací cenu jednotek rozpočítáním pořizovací ceny domu podle plochy jednotek - bytových i nebytové, tedy bez ohledu na hodnotu jejich vybavení (nemělo ji k dispozici):
- hodnota většího bytu byla 200 tis. Kč (4 400 tis. : 1 100 x 50),
- hodnota menšího bytu byla 100 tis. Kč (4400 tis. : 1 100 x 25),
- hodnota nebytového prostoru byla 400 tis. Kč (4 400 tis. : 1 100 x 100); na ní se každý člen - nájemce většího bytu majetkově podílel vkladem ve výši 20 tis. Kč (400 tis. : 1 000 x 50) a nájemce menšího bytu vkladem ve výši 10 tis. Kč (400 tis. : 1 000 x 25).
Obdobně se vyčíslily i hodnoty DČV jednotlivých členů ve vztahu k pořizovací ceně pozemku, přestože v účetnictví BD zůstal pozemek i po rozdělení domu na jednotky jediným hmotným majetkem (rozdělení zdrojů bude BD potřebovat při převodech bytů):
- cena pozemku připadající na větší byt byla 5 tis. Kč (110 tis. : 1 100 x 50),
- cena pozemku připadající na menší byt byla 2,5 tis. Kč (110 tis. : 1 100 x 25),
- cena pozemku připadající na nebytový prostor byla 10 tis. Kč (110 tis. : 1 100 x 100); člen - nájemce většího bytu se na ní podílel částkou 500 Kč (10 tis. : 1 000 x 50) a člen - nájemce menšího bytu se na ní podílel částkou 250 Kč (10 tis. : 1 000 x 25).
Struktura členských vkladů byla zaznamenána i v členské evidenci - na členských kartách jednotlivých členů (představují analytiku k účtu základního kapitálu):
člen - nájemce většího bytu:
ZČV = 2 000 Kč
DČV (byt) = 200 000 Kč
DČV (nebytový prostor) = 20 000 Kč
DČV (pozemek k bytu) = 5 000 Kč
DČV (pozemek k neb.prostoru) = 500 Kč
vklady celkem = 227 500 Kč
člen - nájemce menšího bytu:
ZČV = 2 000 Kč
DČV (byt) = 100 000 Kč
DČV (nebytový prostor) = 10 000 Kč
DČV (pozemek k bytu) = 2 500 Kč
DČV (pozemek k neb.prostoru) = 250 Kč
vklady celkem = 114 750 Kč
Shrnutí
- Po vložení prohlášení vlastníka do katastru se stanoví účetní hodnota jednotlivých bytů a nebytových prostorů, které budou vymezeny jako jednotky podle ZoVB - každá jednotka je samostatným hmotným majetkem.
- Před převody bytů do vlastnictví členů je praktické vyčíslit u každého člena strukturu jeho dalšího členského vkladu ve vztahu k jím užívanému bytu a ktomuto bytu příslušející části pozemku (bude předmětem převodu) a ve vztahu k jiným bytům (obvykle v nájmu „nečlenů") a nebytovým prostorům a k nim příslušejícím pozemkům (nebudou předmětem převodu).
Ing. Lenka Haráková
Pramen: http://www.stavebniklub.cz/?sekce=4&uroven=7&obsah=0&cid=201847