(10/08) SVJ

 

V únoru 2008 by se do Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky měl dostat vládní návrh zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostorů (zákon o vlastnictví bytů), který by měl zcela nahradit dosavadní účinný zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, včetně nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, ve znění pozdějších předpisů (dále tento návrh zákona o vlastnictví bytů jen jako „Návrh zákona“).

 

 

V únoru 2008 by se do Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky měl dostat vládní návrh zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostorů (zákon o vlastnictví bytů), který by měl zcela nahradit dosavadní účinný zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, včetně nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, ve znění pozdějších předpisů (dále tento návrh zákona o vlastnictví bytů jen jako „Návrh zákona“).[1]

 Legislativci se po čtrnácti letech účinnosti dosavadního zákona uchýlili k předložení zcela nové právní úpravy, která by jen pouhou rozsáhlou novelou neřešila problémy vzniklé v praktické aplikaci dosavadního zákona, nýbrž by i reagovala na nově vzniklé potřeby v oblasti bytové politiky. V této Části I. příspěvku bych se rád věnoval některým novým definicím uvedených v Návrhu zákona a v Části II. pak bude pojednáno o nové koncepci institutu společenství vlastníků jednotek, který v Návrhu zákona dostál značných změn.

Co se týče obecně aktuálního stavu Návrhu zákona, tento by měl být během měsíce února 2008 zařazen na pořad jednání PSP ČR a následně do Senátu Parlamentu ČR. Vzhledem k „rychlému“ projednávání návrhů zákonů našimi zákonodárci a vzhledem k uvažovanému datu účinnosti nového zákona stanovenému na 1.1.2009, lze předpokládat, že legisvakanční lhůta bude minimální, a proto je nutné doporučit studium této právní úpravy již během schvalovacího procesu v Senátu (samozřejmě v pokud možno co nejaktuálnějším znění). Příspěvky na téma Návrhu zákona jsou psány ke stavu normy, v jakém se tato nachází ve vládě, a proto je zapotřebí presumovat její proměnu během roku.

 

Návrh zákona je rozdělen do následujících 11 částí:

Část první – Předmět úpravy

Část druhá – Vymezení základních pojmů

Část třetí – Předmět vlastnictví jednotky

Část čtvrtá – Právní vztahy k pozemkům

Část pátá – Vznik, převod a zánik vlastnictví jednotky

Část šestá – Práva a povinnosti vlastníka jednotky, ochrana práv vlastníka jednotky

Část sedmá – Správa domu a pozemku, společenství

Část osmá – Výstavba domu

Část devátá – Ustanovení společná a přechodná

Část desátá – Ustanovení zrušovací

Část jedenáctá – Účinnost

Rozsahem je Návrh zákona téměř dvojnásobný současnému pojetí, a to i přes skutečnost, že vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek nadále nebudou existovat a mnohá ustanovení obsažená v nařízení vlády č. 371/2004 Sb. byla i s dalšími paragrafy včleněna do samotného textu Návrhu zákona. I z tohoto důvodu se právní úprava společenství vlastníků jednotek nově rozprostírá v 24 paragrafech (na rozdíl od současných čtyř paragrafů plus nařízení vlády č. 371/2004 Sb.,).[2]

 

Návrh zákona upravuje podílové spoluvlastnictví budovy, která je domem (přičemž domem se rozumí budova, ve které vzniklo vlastnictví jednotek podle Návrhu zákona), dále podílové spoluvlastnictví pozemku, na němž se tato budova nachází, případně pozemků souvisejících a záležitosti s tím spojené. Podílové spoluvlastnictví budovy upravené Návrhem zákona spočívá ve vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru a s ním spojeného podílového spoluvlastnictví společných částí domu. I nadále lze vlastnictví jednotky nabýt a zákona použít, jde-li o budovu, v níž jsou alespoň 2 byty nebo alespoň 2 nebytové prostory, nebo alespoň 1 byt a 1 nebytový prostor.

Dále je stejně jako v současné době stanoveno, že se subsidiárně použije občanského zákoníku a zvláštních předpisů (např. katastrálních zákonů) v případě, že takovou právní úpravu neobsahuje samotný Návrh zákona. Je zdůrazněno, že na spoluvlastnictví společných částí budovy se užije Návrhu zákona, zatímco ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se použijí pouze na podílové spoluvlastnictví jednotky. Ustanovení občanského zákoníku se dále použijí rovněž ve věcech výslovně neupravených Návrhem zákona, a to například u institutů odpovědnosti za škodu, ručení, zástavního práva atd.

Nově se v Návrhu zákona objevují definované pojmy jako například dům, příslušenství bytu, místnost, původní vlastník, zakladatel, související pozemek a další, a to s ohledem na současnou nejednotnou praxi při stanovování, co ještě patří k bytové (nebytové) jednotce, a co už je společnou částí, popřípadě co považovat za příslušenství bytu a co za jeho součást.

Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou stavebně určeny k trvalému bydlení, včetně obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení. Nebytovou jednotkou pak místnost nebo soubor místností, které jsou stavebně určeny k jinému účelu než k bydlení. Nebytovým prostorem není příslušenství bytu, příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Jelikož je byt i nebytový prostor definován jako místnost či soubor místností, vyvstala potřeba definice i místnosti – tou se v Návrhu zákona rozumí uzavíratelný prostor nacházející se v budově nebo v domě, který je uzavřen ze všech stran pevnými stěnami, podlahou a stropem. Výslovně je stanoveno, že místností není lodžie, balkon, terasa, sklepní kóje, výtahová šachta a garážové stání.

Zdůraznění těchto částí domu jako částí, které nejsou místnostmi souvisí zejména s následnou definicí pojmu příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Příslušenstvím je totiž nově definováno jako vedlejší místnost v domě, která je takto označena v prohlášení vlastníka budovy. Pokud tedy vezmeme, že příslušenství musí být místností a místnost je ohraničena, jak je uvedeno v předchozím odstavci je jasné, že tímto nemůže být právě lodžie, balkon, terasa atd. V současné době je běžnou praxí, že jsou sklepní kóje, balkony atd. vymezeny prohlášením vlastníka budovy buď jako příslušenství bytu, nebo jako společné části budovy. Tato nejednotnost bude nově upravena tak, že se všechny tyto části budovy budou nacházet v režimu tzv. vymezených společných částí domu (viz dále).

Aby toho nebylo málo, je i nově a přesněji vymezena podlahová plocha jednotky. To v praxi činí také značné potíže a každé prohlášení vlastníka budovy je v tomto směru dá se říci „originálem“. Podlahovou plochou jednotky bude nově vnitřní plocha obestavěného uzavřeného prostoru, který je vymezen jako jednotka včetně plochy místností, které tvoří příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Do podlahové plochy se započítává i podlahová plocha zastavěná zařizovacími předměty (například vanou, kuchyňskou linkou, zabudovanými skříněmi apod.), dále se do podlahové plochy započítává podlahová plocha zastavěná nenosnými příčkami a svislými nosnými konstrukcemi, které jsou uvnitř jednotky, byť nejsou její součástí (!). To je jeden z problémů, které se doposud řešily nejednotně, teda zda započítat tyto příčky a nosné konstrukce, které nejsou součástí jednotky, do celkové podlahové plochy jednotky.

Legislativci vědomi si rozdílností v přístupu k výměru podlahové plochy navrhují v přechodných ustanoveních Návrhu zákona ustanovení, kterým se podlahové plochy stanovené podle dosavadních předpisů považují za podlahové plochy podle Návrhu zákona. Co se však navrhuje neodpustit, je vymezení příslušenství, společných částí, vymezených společných částí domu atd. dle Návrhu zákona. To by se totiž mělo vztahovat i na dosavadní domy s jednotkami. Vlastníci jednotek, jímž vlastnické právo vzniklo podle současných předpisů, se budou považovat za vlastníky dle nového zákona a do 24 měsíců ode dne nabytí účinnosti nového zákona (v předpokladu tedy nejpozději do 1.1.2011) jsou povinni vlastníci jednotek a společenství uvést veškeré právní vztahy k jednotkám, společným částem domu a k pozemkům do souladu s novým zákonem. Nebude-li tato povinnost vlastníků a společenství splněna, může se vlastník jednotky nebo společenství obrátit na soud s návrhem, aby nahradil chybějící projev vůle.

Vzhledem k této úpravě totiž dojde i ke změně spoluvlastnických podílů na společných částech domu, což bude mít i za následek jinak stanovené finanční částky coby zálohy na náklady na správu domu a s tím související činnosti. A kdo by nechtěl platit méně do fondu oprav a fondu na správu budovy, když mu to nový zákon „spravedlivěji“ dovoluje. Dá se proto očekávat, že po účinnosti nového zákona dojde k masivnějším úpravám v prohlášeních vlastníků budovy zakládaných do katastru nemovitostí (a tedy i k přeměřování podlahových ploch jednotek), neboť si nedělám iluze, že většina dosavadních vlastníků jednotek má příslušenství, společné části a vymezené společné části domu v souladu s definicemi těchto pojmů v prozatímním Návrhu zákona.

Společné části domu jsou nově rozděleny do třech kategorií a je značně rozšířen jejich výčet (na rozdíl od současných dvanácti řádků v zákonu č. 72/1994 Sb.). V § 5 odst. 1 je výčet toho, co je za každých okolností společnou částí domu (např. střecha, schodiště, dvorana, umělecká výzdoba, komíny, rozvody tepla, výtahy, hromosvody atd.). Dále je v § 5 odst. 2 stanoveno, že společnými částmi domu jsou také společná zařízení domu sloužící především jako vybavení společných částí domu, a jsou jimi vždy: vybavení společné prádelny, sušárny a kotelny, vybavení společné dílny, kočárkárny, úložiště odpadu a kol. Společnými částmi domu je vždy i příslušenství domu, a to rovněž v případě, že je toto příslušenství umístěno mimo dům.

Konečně je v § 5 odst. 3 uvedeno, co se rozumí tzv. vymezenými společnými částmi domu. Těmi jsou vždy např.: balkony, lodžie, terasy, atria, haly, garážová stání (nejsou-li vymezena v jednotce), sklepní kóje, radiátory, okenice, rolety, parapety, zápraží, arkýře atd. Jsou to ty společné části domu, které jsou určeny k výlučnému užívání s konkrétní jednotkou (tedy konkrétnímu vlastníku, resp. spoluvlastníkům). Účelem této úpravy je dle důvodové zprávy k Návrhu zákona „… spravedlivější rozdělování nákladů na opravy a údržbu těchto vymezených společných částí domu užívaných spolu s příslušnou jednotkou, budou totiž započítávány buď jednou polovinou podlahové plochy či celou výměrou (podle toho, zda jde o místnost či nikoliv) do podlahové plochy jednotky, avšak pouze pro účely výpočtu výše příspěvku na správu domu a pozemku (podle § 27 odst. 2 až 4 návrhu), nikoliv pro účely rozhodování vlastníků jednotek.“

Celý § 5 Návrhu zákona uzavírá jeho odstavec čtvrtý, který stanoví, že neprokáže-li se, že jde o jednotku nebo o její součást [3], má se vždy za to, že jde o společnou část domu. V tomto případě budou problémy s prohlášením vlastníka budovy mít opět ti, kteří mají balkóny, lodžie, terasy a rovněž i garážování stání uvedeny v tomto prohlášení jako příslušenství jednotky. Garážová stání budou nově jako vymezená společná část budovy, nebo budou muset být vymezeny v jednotce. Zde je nutné připomenout, že nebytová jednotka (prostory) musí být i takto kolaudována. Nelze prostor kolaudovaný k bydlení užívat jako nebytovou jednotku (prostor).

 

V Návrhu zákona je vícekrát zdůrazňováno, že s převodem vlastnictví bytové (nebytové) jednotky je spjato i spoluvlastnictví společných částí domu, pozemku, popř. souvisejícího pozemku, neboli že na osudu jednotky jsou závislé i uvedené spoluvlastnické podíly. Nelze tedy převést vlastnictví jednotky bez současného převodu spoluvlastnických podílů.

Pozor bude třeba dát si na nové prohlášení vlastníka budovy, v němž bude muset být obsaženo zejména určení a popis společných částí domu v členění ve smyslu § 5 (viz výše) a rovněž popis každé jednotky, jejich součástí a příslušenství v členění ve smyslu § 6 (viz poznámka pod čarou). Vzhledem k tomu, že v současné době nebude drtivá většina budov splňovat tato kritéria, nesmí vlastníci těchto budov/jednotek, popř. samotné společenství vlastníků jednotek dlouho otálet a nejpozději do 24 měsíců od účinnosti zákona takové nové prohlášení vlastníka budovy uložit do katastru nemovitostí.

Tento článek měl za úkol seznámit veřejnost pouze s některými novými či pozměněnými definicemi v části druhé Návrhu zákona. Další části obsahují rovněž novinky, avšak těm se z důvodu rozsahu nelze nyní věnovat. V Části II. článku bude pojednáno o společenství vlastníků jednotek, u kterého také došlo k zásadním změnám. Znovu připomínám, že se zatím jedná o Návrh zákona a můžeme se pouze vsázet, v jaké podobě bude zákon v době podpisu prezidentem republiky. Ale i poté se v praxi zjistí mnoho nejasností či dokonce rozporuplností, neboť jak kdysi uvedl Z. Bažil: „Život je vždy bohatší, než nejbujnější fantazie a úsilí zákonodárce“.

Mgr. Jiří Kapoun

 

 

[1] Paragrafové znění včetně důvodové zprávy je možno shlédnout na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj http://www.mmr.cz/navrh-nove-pravni-upravy-vlastnictvi-bytu-ve-zneni-predlozenem-vlade
[2] Více o novém pojetí společenství vlastníků jednotek v Části II. příspěvku nazvané „Společenství vlastníků jednotek a instituty související“.
[3] Součást jednotky je rovněž v Návrhu zákona definována, a to výčtem uvedeným v § 6, který stanoví za součást zejména všechny prostory v jednotce, podkroví, nenosné příčky a další konstrukce (odst. 1) a rovněž i vnitřní technické vybavení, slouží-li této jednotce, dále rozvody plynu, vody, větrací šachty, kabely apod. (odst. 2).

Jiří Kapoun

 

 

 

 

Pramen: http://www.epravo.cz/v01/index.php3?s1=3&s2=0&s3=0&s4=0&s5=0&s6=0&m=1&typ=clanky&back[s1]=3&back[s2]=0&back[s3]=0&back[s4]=0&back[s5]=0&back[s6]=0&recid_cl=53186

 

 

 

 

 

Dne 31.1.2008 byl na webových stránkách www.epravo.cz zveřejněn článek s názvem „Návrh nového zákona o vlastnictví bytu – Část I.“[1]. V něm jsme informovali veřejnost, že by v únoru tohoto roku měl být do Poslanecké sněmovny předložen vládní návrh nového zákona o vlastnictví bytů (dále jen „Návrh zákona“).

 

Během cesty prvního článku ke svému publikování však byla zveřejněna informace, že Legislativní rada vlády vrátila Ministerstvu pro místní rozvoj zpět uvedený Návrh zákona[2]. Bližší informace k vrácení Návrhu zákona bohužel nebyly v prohlášení uvedeny.

Vzhledem k tomu, že Návrh zákona byl již vícekrát legislativně upravován a základní koncepce zůstala pokaždé obdobná, nevidíme důvod proč nepokračovat touto druhou částí článku a neinformovat veřejnost o dalších aspektech Návrhu zákona, tentokrát s ohledem na společenství vlastníků jednotek (dále jen „Společenství“). Společenství je totiž jedním z institutů, které prošly významnou změnou oproti dosavadní právní úpravě v zákoně č. 72/1994 Sb.[3]

Společenství je v dosud zveřejněné verzi Návrhu zákona upraveno v části sedmé, hlavě druhé, a to v ustanoveních §§ 33 až 56. Velké množství paragrafů je dáno zejména nově zvolenou koncepcí, že všechny otázky týkající se Společenství budou obsaženy v samotném zákoně a nikoliv jako dnes převážně v podzákonném právním předpise.[4] Důvody tohoto rozhodnutí nám prezentuje i důvodová zpráva k Návrhu zákona, kde je uvedeno: „…Především však chyběl soubor ustanovení, který by uceleně upravil náležitosti týkající se postavení a činnosti orgánů společenství, včetně nezbytných společných ustanovení o orgánech společenství; zvláště to platilo o postavení a úkolech statutárního orgánu, kdy bližší úprava byla zařazena až do vzorových stanov. Takové řešení .. bylo ještě více problematické …“.

Nově je Společenství definováno jako právnická osoba, která (a) je založena a vznikla dle zákona a (b) vykonává a zajišťuje pouze činnosti (ve věcech správy domu a pozemku [5]) v rozsahu vymezeném zákonem. Členy Společenství jsou všichni vlastníci jednotek v domě. Společenství je dle Návrhu způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech sub (b) a za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem. Členové Společenství ručí za závazky obdobně dnešku (viz dále).

Společenství již nebude vznikat ze zákona jako doposud, kdy okamžik vzniku společenství je stanoven na den doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, třetímu z vlastníků (§ 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb.), nýbrž bude muset projít procedurou založení a vzniku, jak je to obvyklé u právnických osob v České republice.

Povinnost založit Společenství se bude vztahovat na dům, který má alespoň 5 a více jednotek a v něm budou alespoň dva (!) různí vlastníci jednotek (obligatorní založení). Nově však může být Společenství založeno i v domě s méně než pěti jednotkami (fakultativní založení). Bude tak možné docílit situace, kdy v domě o dvou jednotkách s dvěma různými vlastníky těchto jednotek bude založeno a platně vznikne Společenství, prostřednictvím něhož budou tito dva vlastníci jednotek řešit právní vztahy vzniklé při správě domu a pozemku. Význam bude tato skutečnost mít např. v případě sdružování Společenství dle § 54 Návrhu zákona. Na základě tohoto ustanovení se budou moci Společenství svobodně sdružovat za účelem spolupráce nebo společného výkonu některých činností v rámci předmětu činnosti Společenství.[6]

Společenství může být založeno při přeměně budovy na dům s jednotkami na základě prohlášení vlastníka budovy. Pokud Společenství nebylo takto založeno, musí být založeno do 90 dnů od povolení vkladu vlastnického práva k první převedené jednotce do katastru nemovitostí, není-li stanoveno jinak.

V takovém případě musí Společenství založit:

a) původní výlučný vlastník budovy nebo manželé, kteří měli budovu ve společném jmění manželů,
b) původní podílový spoluvlastník budovy, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí více než jednu polovinu, jinak všichni původní podíloví spoluvlastníci budovy anebo
c) účastníci smlouvy o výstavbě.[7]

Společenství může být založeno trojím způsobem, a to:

a) zakladatelskou listinou (jde-li o jediného zakladatele),
b) zakladatelskou smlouvou (jde-li o více zakladatelů), anebo
c) založením Společenství usnesením o založení Společenství na ustavujícím shromáždění (tímto způsobem mohou založit Společenství vlastníci jednotek fakultativním založením – viz výše).

Zakladatelská listina, popř. smlouva musí mít formu notářského zápisu a musí obsahovat Návrhem zákona stanovené údaje. Přílohou jsou rovněž stanovy Společenství, které obsahují zejména údaje týkající se statutárních orgánů Společenství, pravidla pro správu domu a pozemku, způsob hospodaření Společenství atp. Stanovy mohou rovněž obsahovat i povinnost platit majetkové sankce při neplnění jmenovitě určených povinností [8]. V případě založení Společenství na ustavujícím shromáždění musí toto shromáždění přijmout usnesení o založení Společenství, schválit stanovy a zvolit první statutární orgány. Obligatorní podmínkou je vyhotovení notářského zápisu osvědčujícího průběh shromáždění.

Společenství vzniká zápisem do rejstříku Společenství vedeného krajským soudem (popř. Městským soudem v Praze). Návrh na zápis Společenství do rejstříku nelze podat a Společenství nelze do rejstříku zapsat, nejsou-li v domě alespoň dva různí vlastníci jednotek (Společenství tedy může být, resp. musí být založeno, avšak jeho vznik je podmíněn existencí minimálně dvou různých vlastníků jednotek v domě). K návrhu na zápis se podává kromě zakladatelské listiny, resp. smlouvy (popřípadě notářského zápisu osvědčujícího průběh shromáždění), rovněž podpisové vzory členů statutárního orgánu a výpis z katastru nemovitostí pro dům, pro který bylo Společenství založeno.[9]

Vlastník jednotky se stává členem Společenství (a) dnem vzniku Společenství, nebo (b) dnem nabytí vlastnictví jednotky. Podílový spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění, jsou společnými členy Společenství. Společní členové se považují za jednoho člena, přičemž jménem všech těchto společných členů může na shromáždění hlasovat ten z nich, který je k tomu ostatními písemně zmocněn.

 

Rozhodování ve věcech správy domu a pozemku mohou členové Společenství nově dle Návrhu zákona vykonávat nejen samotným hlasováním na shromáždění, ale i rozhodnutím mimo schůzi shromáždění (tzv. per rollam) [10]. Tento způsob rozhodování lze použít vždy, kdy ho stanovy Společenství umožňují a zároveň nesmí jít o některý z případů, kdy zákon vyžaduje rozhodování na schůzi Společenství. Rozhodování per rollam se pak vykonává písemnou formou, kdy člen Společenství připojí svůj vlastnoruční podpis s uvedením data na listinu, která obsahuje plné znění přijímaného rozhodnutí. Stanovy mohou určit zvláštní podmínky pro tento druh rozhodování (např. povinnost úředního ověření podpisu).

Za orgány Společenství se považují:

a) shromáždění členů Společenství,
b) výbor nebo pověřený vlastník,
c) další orgány Společenství, které mohou být fakultativně zřízeny stanovami Společenství např. kontrolní komise, revizor atd.

Členem voleného orgánu Společenství nebo jeho voleným orgánem může být osoba, která dosáhla věku 18 let, je plně způsobilá k právním úkonům a je bezúhonná podle zákona o živnostenském podnikání [11]. Stanovy mohou určit vzájemnou neslučitelnost funkcí v orgánech Společenství, překážky pro výkon některých funkcí, ba dokonce i překážku členství v orgánu nebo různých orgánech Společenství pro příbuzné v určitém stupni příbuzenství.

Funkční období členů výboru nebo pověřeného vlastníka určují stanovy, maximální doba je však stanovena na 5 let [12]. Opakované zvolení je možné. Stanovy mohou určit, že namísto výboru Společenství je výkonným a statutárním orgánem Společenství tzv. pověřený vlastník. Stanovy mohou dále určit, že členem výboru nebo pověřeným vlastníkem může být zvolena i jiná osoba, než je člen Společenství. V takovém případě se namísto označení pověřený vlastník bude užívat označení jednatel. Člen výboru i pověřený vlastník (jednatel) odpovídá Společenství za škodu, kterou mu způsobil porušením právní povinnosti při výkonu své funkce. Po skončení funkčního období zastává člen výboru nebo pověřený vlastník svou funkci až do doby zvolení nových členů výboru nebo pověřeného vlastníka. Má se tak předejít situacím, kdy Společenství bude bez statutárního orgánu. Výslovně je umožněna i volba náhradníků.

Co se týče rozhodování členů Společenství, to dosáhlo v Návrhu zákona značného zjednodušení. Usnesení se nově budou schvalovat zásadně nadpoloviční většinou všech (nikoliv přítomných) členů Společenství, jsou vypuštěna všechna ustanovení týkající se potřeby kvalifikované většiny a je uveden taxativní výčet případů, kdy bude potřeba souhlasu všech členů Společenství.

Společenství je oprávněno nabývat majetek a hospodařit s ním pro účely správy domu a pozemku. Společenství je povinno každoročně sestavit rozpočet na příslušný kalendářní rok, ve kterém uvede předpokládané náklady a výnosy a nadále hospodaří v souladu s takto schváleným rozpočtem. Příjmy Společenství jsou vyjma příspěvků členů Společenství i poskytnuté úvěry, půjčky, dotace, dary atd. V souvislosti s hospodařením Společenství je zapotřebí upozornit na ručení členů Společenství za jeho závazky, a to až do výše odpovídající ceně jednotky včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. [13] 

 

Ke zrušení Společenství dojde vyjma obecných způsobů i v případě, kdy počet jednotek klesne na méně než 5 a členové Společenství se jednomyslně usnesou na jeho zrušení, o čemž musí být pořízen notářský zápis. V případě zrušení Společenství musí před jeho zánikem dojít k likvidaci. K zániku Společenství může dojít i splynutím dvou a více Společenství (v domě s několika sekcemi). V domě, ve kterém nevzniklo Společenství, vykonává funkci výboru správce. Správcem je osoba určená zákonem nebo zmocněná ostatními vlastníky jednotek. Pokud se tito na osobě správce nedohodnou, určí ho na návrh některého z vlastníků jednotky soud.

V přechodných ustanoveních Návrhu zákona je dále stanoveno, že Společenství je povinno do 24 měsíců od účinnosti nového (Návrhu) zákona dát své stanovy do souladu s Návrhem zákona a takové stanovy uložit do sbírky listin rejstříku Společenství. Pokud Společenství vzniklo za účinnosti současného zákona, avšak nepodalo návrh na zápis do rejstříku Společenství, bude se na jeho zápis do rejstříku Společenství vztahovat současné předpisy. Do doby zápisu Společenství do rejstříku Společenství a založení výpisu z rejstříku Společenství do katastru nemovitostí, který osvědčuje zápis Společenství do rejstříku, však nebude moci dojít k převodu vlastnictví jednotky na nového nabyvatele.

Oproti původnímu znění Návrhu zákona se již v tom současném výslovně stanoví, že: „Sekce se samostatným vchodem, která je na základě prohlášení vlastníka budovy vloženého do katastru nemovitostí přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (rozum. Návrhu zákona) považována za budovu podle dosavadních právních předpisů, je nadále považována za budovu podle tohoto zákona (rozum. Návrhu zákona)“ – §77 Návrhu zákona. V původním znění Návrhu zákona nebylo připuštěno, aby sekce se samostatným vchodem byla budovou a tedy aby v ní mohlo vzniknout Společenství (což je v dnešní době zcela běžné).

Jak jsme již shora uvedli, Návrh zákona byl vrácen zpět k dalšímu doplnění, a proto můžeme jen se zájmem sledovat, do jaké podoby se Návrh zákona dostane v novém kole legislativního procesu. Účelem nové úpravy je především vyjasnit řadu rozporuplných, nebo vůbec neřešených situací a zjednodušit činnosti související se správou domu a pozemku. To ostatně bude v dnešní době, kdy počet budov a v něm vznikajících společenství vlastníků jednotek výrazně narůstá, zřejmě nejžádanějším požadavkem na budoucí právní předpis z oblasti bytového a nebytového vlastnictví.

 

Mgr. Jiří Kapoun

 

---

[1] http://www.epravo.cz/v01/index.php3?s1=Y&s2=3&s3=0&s4=0&s5=0&s6=0&m=1&recid_cl=52875&typ=clanky
[2] http://www.vlada.cz/scripts/detail.php?id=30250
[3] zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů
[4] nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, ve znění pozdějších předpisů, které se však vztahuje toliko na ta Společenství, která nepřijala vlastní stanovy.
[5] Přičemž „správa domu a pozemku“ je poměrně rozsáhleji definována v hlavě I. části sedmé Návrhu zákona. Jedná se zejména o činnosti spočívající v zajišťování provozu, údržby a oprav, dále revizí a prohlídek, pojištění domu, vedení účetnictví, vymáhání plnění, uzavírání smluv, zastupování vlastníků atd.
[6] Takováto sdružení Společenství mohou být zakládána dle ustanovení § 20f a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, popřípadě na základě zákona č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů, ve znění pozdějších předpisů (dle § 2 odst. 2 zákona o sdružování občanů mohou být členy sdružení i právnické osoby). Sdružení vzniklé na základě těchto dvou zákonů bude rovněž samostatnou právnickou osobou.
[7] Nově obsahuje Návrh zákona instrument ke splnění povinnosti založení a vzniku Společenství. Podle § 20 odst. 2 Návrhu zákona lze totiž podat návrh na vklad vlastnického práva třetího z vlastníků teprve po doložení vzniku Společenství (na základě výpisu z rejstříku společenství).
[8] Dále je Návrhu zákona stanoveno, že se znění stanov může odchylovat od zákona pouze v případě, kdy to zákon výslovně umožňuje (!)
[9] Pro rejstřík Společenství platí obdobně ustanovení zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, o obchodním rejstříku s tím, že do sbírky listin se nezakládá účetní závěrka. Subsidiárně se rovněž použijí ustanovení zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, týkající se řízení ve věcech zápisu do rejstříku. Soud však může vyžadovat pouze takové listiny, které předepisuje Návrh zákona.
[10] V současné době je tento způsob rozhodování s jistými omezeními upraven toliko ve vzorových stanovách, a to konkrétně jejich čl. XII, které však platí (jak je shora uvedeno) pouze pro ta Společenství, která nepřijala stanovy vlastní.
[11] Pokud je členem Společenství právnická osoba, může být členem voleného orgánu nebo voleným orgánem pouze fyzická osoba, která takovou právnickou osobu zastupuje.
[12] U prvních členů výboru nebo pověřeného vlastníka je funkční období zkráceno na 3 roky.
[13] Jedná se o cenu stanovenou na základě znaleckého posudku. Doposud ručí vlastníci jednotek za závazky celým svým majetkem (viz ustanovení § 13 odst. 7 zákona č. 72/1994 Sb., které hovoří o poměru ručení, nikoliv jeho výši).