(15/08) Daně, účetnictví

 

Předně, musí jít o úvěr na zákonem předpokládanou bytovou potřebu (viz níže). Například úroky z úvěru na koupi nábytku nelze daňově odečíst.
Záleží i na druhu úvěru. Musí jít buď o úvěr ze stavebního spoření (včetně tzv. překlenovacích úvěrů či meziúvěrů), nebo o hypotéky a s nimi související úvěry – předhypoteční úvěr či doplňkový úvěr.
Úroky z jiných úvěrů, byť jsou rovněž určeny na bytové potřeby, nelze daňově odečíst.
A co zákon považuje za bytové potřeby a za jakých dalších podmínek lze uplatnit odečty?

Koupě bytu a domu

Podmínka vlastnictví: Podmínkou odečtu je, že poplatník vlastnil (spoluvlastnil) nemovitost po celý rok, za který odečet uplatňuje. V roce, kdy nemovitost nabude, stačí vlastnictví nemovitosti jen po zbytek roku, třeba i jen jediný den (31. prosince).
Vlastnictví či spoluvlastnictví musí být zaneseno v katastru. Nestačí, že byl loni podán jen návrh na vklad vlastnického práva do katastru, přestože v případě jeho úspěšného provedení nastanou právní účinky vkladu k datu podání návrhu na vklad. Pokud ale dojde ke vkladu po lhůtě podání přiznání, má poplatník možnost podat dodatečné daňové přiznání a v něm odečty za rok 2007 uplatnit. Příklad: Pan Brožek si v roce 2005 vzal hypotéku na koupi bytu, ale byt loni v prosinci prodal. Nemůže za rok 2007 uplatnit odečty úroků.
Podmínka trvalého bydlení: Další důležitou podmínkou pro odečet je, že poplatník v nemovitosti ve zdaňovacím období, za něž uplatňuje odečet, trvale bydlel buď sám, nebo jeho manželka (manžel), děti, rodiče nebo prarodiče obou rodičů. Bydlením se myslí faktický stav, nikoli údaj o trvalém pobytu uvedený například v občanském průkazu.
Příklad: Slečna Kramářová žije se svými rodiči, ale získala ve firmě atraktivní pozici a s ní i mnohem vyšší plat než dříve. Rozhodla se proto loni koupit na hypotéku zcela nový byt. Ale byla v práci tak vytížená, že dosud neměla čas, aby ho vybavila nábytkem, a tak v něm zatím nebydlela. Nemůže proto ani uplatnit odečty.

 

Úvěr na výstavbu bytu či domu

Zákon ulevuje těm, kdo staví byt, rodinný či obytný dům. Protože stavba bývá zpravidla zapsána do katastru až po jejím dokončení, poplatník až poté prokazuje vlastnictví.
V rozestavěné stavbě se nedá bydlet, takže ani podmínka trvalého bydlení vlastního nebo blízkých nemusí být v této fázi splněna. Poplatník nebo jeho blízcí ale musí v nemovitosti trvale bydlet po dokončení stavby, tj. po splnění povinností stanovených právními předpisy pro užívání staveb. Pokud se tak nestane, jsou povinni „dodanit“ uplatněné odečty.

 

 

Úvěr na koupi pozemku

Lze uplatnit odečet ve dvou případech: a) koupě pozemku byla součástí koupě bytu nebo domu
b) na pozemku bude postaven byt či dům s využitím úvěru.
Ve druhém případě stavba musí být zahájena do čtyř let od uzavření úvěrové smlouvy. Není-li to splněno, poplatník vrací státu částku, kterou získal odečtem.

 

Úvěr na opravy a rekonstrukce

Podmínka vlastnictví bytu či domu se tady nevyžaduje, ale v nemovitosti musí trvale bydlet osoba, která uplatňuje nárok na odečet, či její blízcí. Uplatnit odečet úroků může tedy i nájemník, který po dohodě s majitelem na své náklady rekonstruuje byt.
Příklad: Pan Jiří Vrabec je ambiciózní mladý muž, který se ještě nestačil oženit. Bydlí stále s rodiči, kteří jsou již v důchodu, v jejich domku. Nemají peníze na opravu, a tak se jejich syn rozhodl, že s pomocí úvěru dům zrekonstruuje. I když mu dům nepatří, může úroky odečíst. Úroky by mohl odečíst, i kdyby v domě bydleli pouze rodiče.

 

„Koupě“ družstevního bytu

Základ daně lze snížit o úroky ve zdaňovacím období, ve kterém poplatník nebo jeho blízcí byt užívali po převodu členských práv k trvalému bydlení.

 

Úvěr na privatizaci obecního domu

Pokud si nájemník v obecním domě, který jde jako celek do privatizace, vezme v této souvislosti úvěr na splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě, může úroky z úvěru daňově odečíst. Podmínkou je, že on nebo blízcí v domě trvale bydlí.

 

Vypořádání manželů či spoludědiců

Úroky z úvěru lze odečíst i v případě, je-li úvěr určen na vypořádání společného majetku manželů či spoludědiců a toto vypořádání se týká nemovitosti.

 

Úvěr na splacení jiného úvěru

Pokud někdo použije úvěr na splacení všech výše jmenovaných úvěrů, může úroky z nového úvěru odečíst, splňuje-li podmínky pro daný druh bytové potřeby.

***

Důležité: Ve většině případů úvěrů na bydlení jsou možné odečty úroků jen tehdy, pokud v bytě či domě poplatník nebo jeho blízcí – manžel(ka), děti, rodiče či prarodiče – fakticky trvale bydlí. Někdy je i nutné nemovitost vlastnit.

 

08.03.2008 - Vladimír Čechlovský - PRÁVO - Rodinné finance - str. 11