24/09) Nájemné
PŘECHOD NÁJMU BYTU
Nájem bytu vzniká uzavřením nájemní smlouvy. Změní-li se osoba pronajímatele, nedochází zásadně ke změně práv a povinností a dosavadní nájemní smlouva zůstává v platnosti. V případě změny osoby na straně nájemce, ke které může dojít na základě výměny bytu nebo přechodu nájmu bytu, je situace složitější.
Nájem bytu vzniká uzavřením nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává za nájemné byt do užívání jednomu nebo více nájemcům. Smlouva o nájmu bytu je dvoustranným právním úkonem, který musí splňovat jak obecné náležitosti právních úkonů podle § 34 občanského zákoníku, tak i náležitosti podle § 686 občanského zákoníku. Smlouva o nájmu bytu musí obsahovat označení bytu a jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Není-li ve smlouvě uvedeno jinak, má se za to, že smlouva o nájmu bytu byla uzavřena na dobu neurčitou. Nedodržení obsahových náležitostí nájemní smlouvy znamená její absolutní neplatnost.
U družstevních bytů musejí být při uzavírání nájemní smlouvy mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva dodrženy podmínky upravené ve stanovách bytového družstva.
Pro nájemní smlouvu je od 1. 1. 1995 předepsána písemná forma, jinak je smlouva absolutně neplatná. Nájemní smlouvy uzavřené ústně před tímto datem zůstávají v platnosti, jejich změny je však již nutné činit písemně.
ZMĚNA ÚČASTNÍKŮ NÁJEMNÍ SMLOUVY
Jestliže vlastník bytu uzavře nájemní smlouvu a poté dojde ke změně vlastnictví bytu, vstupuje nabyvatel nemovitosti do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníkovi, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána (viz § 680 občanského zákoníku). Změnou v osobě pronajímatele zásadně nedochází ke změně práv a povinností z nájemního vztahu a dosavadní nájemní smlouva zůstává v platnosti.
Ke změně osoby na straně nájemce může dojít na základě výměny bytu nebo přechodu nájmu bytu. Podle § 715 občanského zákoníku se mohou nájemci se souhlasem pronajímatelů dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musejí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele. Nájemní vztah ke směnou získanému bytu nevzniká uzavřením dohody o výměně ani uzavřením nové nájemní smlouvy, ale dnem faktického uskutečnění výměny bytů. K tomuto okamžiku také zaniká dosavadní nájemní smlouva.
K přechodu nájmu bytu může dojít v případě, že výlučný nájemce zemře nebo trvale opustí společnou domácnost. V případě splnění zákonem stanovených podmínek nájemní vztah přejde na další osobu nebo více osob jako společné nájemce. Trvalým opuštěním společné domácnosti se rozumí jednání vedené s úmyslem společnou domácnost zrušit a již ji neobnovit. Pokud k přechodu nájmu výlučného nájemce nedojde, nájemní vztah zaniká.
SPOLEČNÝ NÁJEM BYTU
Byt může být ve společném nájmu více osob. Společný nájem je závazkový právní vztah mezi pronajímatelem a všemi společnými nájemci a je třeba jej odlišovat od situace, kdy s výlučným nájemcem bydlí v bytě společně členové jeho domácnosti.
Při společném nájmu bytu má každý z nájemců k bytu stejná práva a povinnosti. Běžné věci, týkající se společného nájmu bytu, může vyřizovat každý ze společných nájemců, v ostatních věcech je třeba souhlasu všech, jinak je právní úkon relativně neplatný. Z právních úkonů týkajících se společného nájmu bytu jsou zavázáni všichni společní nájemci společně a nerozdílně.
V případě manželů vzniká společný nájem bytu ze zákona uzavřením manželství, stal-li se některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství. U družstevních bytů může vzniknout společný nájem pouze mezi manžely.
V případě, že k bytu existuje společný nájem, neuplatňuje se přechod nájmu, neboť zemře-li jeden ze společných nájemců nebo trvale společnou domácnost opustí, přechází jeho právo na ostatní společné nájemce, nikoli na další osoby ve smyslu § 706 občanského zákoníku. Zemře-li jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci nedružstevního bytu, stává se podle § 707 občanského zákoníku jediným nájemcem pozůstalý manžel.
V případě družstevního bytu je třeba rozlišovat, zda bylo členství v bytovém družstvu s právem nájmu bytu získáno před, nebo za trvání manželství. Bylo-li právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství, zůstává členem družstva pozůstalý manžel a jemu náleží členský podíl; k tomu přihlédne soud v řízení o dědictví. Jestliže však zemřel manžel, který nabyl právo na družstevní byt před uzavřením manželství, přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dědice, jemuž připadl členský podíl. Při posuzování nároku na bytovou náhradu pozůstalého manžela, jemuž svědčilo právo společného nájmu družstevního bytu, jež zaniklo smrtí druhého z manželů, a který se nestal ve smyslu § 707 odst. 2 věta první a třetí občanského zákoníku dědicem členského podílu a nájemcem tohoto družstevního bytu a který je povinen byt vyklidit, se použije v souladu s § 853 občanského zákoníku (jako ustanovení upravující vztahy svým účelem a obsahem nejbližší) § 712 odst. 3 věta první občanského zákoníku.1)
Právní následky smrti jednoho z rozvedených manželů, jimž svědčí právo společného nájmu družstevního bytu i společné členství v družstvu (neboť po rozvodu jejich manželství do smrti jednoho z nich nenastala právní skutečnost předvídaná § 705 odst. 2 věta druhé občanského zákoníku2) působící zánik tohoto práva), je nutné analogicky (viz § 853 občanského zákoníku) posoudit podle § 707 odst. 2 věta první a druhá občanského zákoníku.3)
PŘECHOD NÁJMU BYTU
Pro případ smrti jediného nájemce upravuje občanský zákoník právo přechodu nájmu bytu. Za splnění zákonem stanovených podmínek právo nájmu nezaniká, ale na místo původního nájemce nastupuje osoba, na kterou nájem přešel. Úprava přechodu nájmu bytu neplatí pro služební byty, pro byty zvláštního určení a pro byty v domech zvláštního určení.
K přechodu nájmu bytu dochází splněním zákonných předpokladů přímo ze zákona a není třeba uzavírat novou nájemní smlouvu.4) Jde o právo, které přechází na právní nástupce zemřelého nájemce přímo ze zákona (ex lege) nezávisle na dědění (jde o tzv. zvláštní právní nástupnictví - sukcesi, nikoliv o dědění), a to dnem smrti zůstavitele. Okruh právních nástupců, kterým toto právo ze zákona svědčí, není totožný s okruhem dědiců, v praxi však může jít o stejné osoby.5)
Stejné důsledky jako smrt, může mít i trvalé opuštění domácnosti podle § 708 občanského zákoníku.6)
V případě, že pronajímatel odmítne přechod nájmu uznat, je třeba, aby oprávněná osoba uplatnila své právo u soudu žalobou na určení, že k přechodu práva nájmu došlo. Osoba, která tvrdí, že na ni přešlo právo nájmu, musí v soudním řízení prokázat, že došlo ke splnění všech zákonem stanovených podmínek přechodu nájmu bytu.
BYT NEDRUŽSTEVNÍ
Přechod nájmu nedružstevního bytu je upraven v § 706 odst. 1 a 2 občanského zákoníku takto:
"(1) Jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, partner,1a rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.
(2) Nájemci (společnými nájemci) se stávají také vnuci nájemce a ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Jde-li o vnuky nájemce, může soud z důvodů zvláštního zřetel hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemce netrvalo tři léta. Jde-li o osoby, které nájemce do bytu přijal až po sjednání nájemní smlouvy, vztahuje se na tyto osoby ustanovení věty první pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli; to neplatí, jde-li o vnuky nájemce."
[Obsah poznámky 1a): "Zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých souvisejících zákonů."]
Občanský zákoník tedy rozlišuje dvě skupiny osob, na které může nájem bytu přejít. První skupinu tvoří taxativně vyjmenovaní příbuzní nájemce, druhou skupinu tvoří vnuci a osoby tzv. cizí, tj. všichni ostatní příbuzní nájemce a osoby bez příbuzenského poměru. Zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, došlo v reakci na časté zneužívání institutu přechodu nájmu k vyloučení vnuků z první skupiny. Pořadí osob uvedených v § 706 odst. 1 není pro míru práv rozhodující. Je-li oprávněných více, vznikne při splnění stanovených podmínek společný nájem bytu všem oprávněným.7)
Pro všechny osoby platí podmínka, že žily s nájemcem trvale, bez předem určeného časového omezení ve společné domácnosti a dále, že nemají vlastní byt.
Soužití ve společné domácnosti
Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze 17. dubna 2001, sp. zn. 26 Cdo 1740/2000, musí být soužití osoby, na níž má právo nájmu přejít, s nájemcem bytu trvalé povahy, musí jít tedy o příslušnost k domácnosti nájemce, vyznačující se souhlasným úmyslem nájemce a spolužijící osoby vytvořit trvalé, předem časově neomezené životní společenství. Soužití lze považovat za trvalé, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti, které svědčí o úmyslu vést takové životní společenství.
Přestože se u osob uvedených v § 706 odst. 1 věta první občanského zákoníku nevyžaduje k přechodu práva nájmu bytu z hlediska naplnění znaku společné domácnosti podmínka spotřebního společenství (vyplývající jinak z § 115 občanského zákoníku), je podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. ledna 2001, sp. zn. 1867/2000, třeba, aby jejich soužití v bytě s nájemcem mělo charakter trvalosti. Soužití se považuje za trvalé, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti svědčící o souhlasném úmyslu nájemce bytu a osoby s ním v jeho bytě žijící, žít v trvalém životním společenství.
Tento výklad doplňuje rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z 1. 9. 2004, sp. zn. 26 Cdo 1457/2003, tak, že nestačí, aby taková osoba nájemce jen občas navštěvovala, poskytovala mu přechodnou nebo příležitostnou pomoc v domácnosti nebo aby dokonce byla v nájemcově bytě pouze hlášena k trvalému pobytu. Byť doba soužití nájemce a osob vyjmenovaných v § 706 odst. 1 věta první občanského zákoníku není co do délky v zákoně stanovena, musí jít o dobu natolik dlouhou, aby bylo možné - se zřetelem k dalším rozhodným okolnostem konkrétního případu - učinit závěr, že mělo jít o příslušnost (trvalé povahy) ke společné domácnosti nájemce.
Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 3024/2005, lze soužití považovat za trvalé, jestliže jsou objektivně zjistitelné okolnosti, které svědčí o úmyslu vést takové životní společenství. Společné uhrazování nákladů na životní potřeby lze charakterizovat jako hospodářské soužití, při němž osoby společně hospodaří se svými příjmy, nejsou přesně oddělovány finanční prostředky a nerozlišuje se, které věci v domácnosti smějí tyto osoby užívat.
Společná domácnost musí být vedena v bytě, k němuž má dojít k přechodu nájmu. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 3. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1297/2002, je smyslem úpravy právních následků trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem bytu poskytnutí právní ochrany osobě, která zůstala v bytě bydlet poté, kdy nájemce bytu, s nímž žila v trvalém životním společenství, toto soužití ukončil; z toho pak vyplývá, že pokud tato osoba nezůstane bydlet v bytě poté, co jeho nájemce trvale opustil společnou domácnost, nepřichází přechod práva nájmu bytu v úvahu. Význam okolnosti, že osoba, na kterou má právo nájmu bytu přejít, přechodně byt spolu s nájemcem opustí a žije s ním po určitou dobu v jiném bytě ve společné domácnosti, však může být právně relevantní pro posouzení, zda je skutečně naplněn zákonný předpoklad přechodu nájmu bytu ve smyslu § 708 ve spojení s § 706 odst. 1 občanského zákoníku.
Vlastní byt
Mít vlastní byt ve smyslu § 706 odst. 1 občanského zákoníku znamená disponovat takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému (nikoli jen přechodnému) uspokojování potřeby bydlet. Způsobilost založit trvalé bydlení je dána objektivními znaky tohoto právního titulu, nikoliv subjektivní vůlí toho, komu svědčí. Jestliže osoba uvedená v § 706 odst. 1 občanského zákoníku je v den smrti uživatele nositelem takového titulu (vlastnického, nájemního apod.), není podstatné, že bydlení na jeho základě zamýšlí v budoucnu ukončit.
Závěru, že k přechodu práva nedojde, nepřekáží ani okolnost, že vlastní byt této osoby je situován v cizině (blíže viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z 30. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 883/96). Neopodstatněnost námitky, že byt osoby uplatňující, že na ni přešlo právo nájmu bytu, není situován v obci ani v kraji, kde se nachází byt, jehož přechod nájmu je posuzován, dovodil Nejvyšší soud ČR též v rozhodnutí ze dne 29. 6. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1925/2005. Obdobně rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 3. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2377/99, nebo rozhodnutí z 20. 10. 2005, sp. zn. 26 Cdo 31/2005, ve kterém Nejvyšší soud ČR uvedl: "Institut přechodu nájmu upravený v ustanovení § 706 odst. 1 větě druhé občanského zákoníku je svým charakterem nájmem vnuceným, neboť omezuje pronajímatele - a to ve prospěch taxativně určeného okruhu osob, jež odvozovaly své bydlení od práva nájmu zemřelého nájemce - v právu po smrti dosavadního nájemce byt volně pronajmout. Základní podmínkou, která rozhodujícím způsobem vymezuje institut přechodu nájmu a která musí být na straně těchto osob splněna, je, že ke dni smrti nájemce nemají vlastní byt. Slovy 'mít vlastní byt' zákon postihuje nejen právo bydlení, jehož titulem je vlastnictví bytu (nemovitosti), nýbrž všechny právní důvody (výlučné nebo odvozené právo, právo nájmu nebo společného nájmu, právo z věcného břemene, právo založené nepojmenovanou smlouvou podle § 51 občanského zákoníku), od nichž se odvíjí takové právo na bydlení, jež svým charakterem slouží k trvalému (nikoliv jen přechodnému) uspokojování bytové potřeby jeho nositele. Jestliže osoba uvedená v § 706 odst. 1 větě druhé občanského zákoníku disponuje některým z těchto titulů bydlení, pak přechodem nájmu v její prospěch nelze spravedlivě pronajímatele omezovat ve volném nájmu bytu."
Splnění podmínky nedostatku vlastního bytu vylučuje také právo doživotního bydlení sjednané ve prospěch dárců v souvislosti s darováním nemovitosti (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 393/96) nebo užívání bytu v rodinném domě spoluvlastníkem na základě dohody s ostatními spoluvlastníky (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 12. 1998, sp. zn. 3 Cdon 59/96).
U všech titulů užívání bytu je nerozhodné, zda osoba ze subjektivních důvodů svůj právní důvod bydlení nerealizuje (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 5. 2000, sp. zn. 26 Cdo 349/99, obdobně rozhodnutí ze dne 10. 10. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2746/2000). Podle Nejvyššího soudu ČR není rozhodná okolnost, že osoba neužívala vlastní byt pro jeho nižší kvalitu, nebrání-li objektivně stav bytu jeho užívání. Nejsou-li splněny zákonné podmínky upravené v § 706 odst. 1 občanského zákoníku, nelze jejich nedostatek eliminovat poukazem na to, zda osoba, na niž by mělo právo nájmu přejít, může svůj právní titul bydlení realizovat; jinými slovy - pro posouzení otázky, zda tato osoba má vlastní byt, nejsou rozhodné subjektivní okolnosti na její straně. Uvedené okolnosti mohou být sice právně významné, avšak pouze pro posouzení, zda výkon vlastnického práva (práva domáhat se vyklizení osoby, na niž nepřešlo právo nájmu bytu a která jej užívá bez právního důvodu) neodporuje dobrým mravům (§ 3 odst. 1 občanského zákoníku). Ustanovení § 3 odst. 1 občanského zákoníku však nemůže vyloučit účinky, jaké má podle kogentní právní normy pro vznik, změnu nebo zánik právních vztahů zákonem předvídaná právní skutečnost. Právě takový (z hlediska obsahu § 3 odst. 1 občanského zákoníku nepřípustný) důsledek by ale měl postup soudu, pokud by - přesto, že bylo prokázáno, že žalovaný má vlastní byt - odhlédl od existence této právní skutečnosti a umožnil tak založení práva nájmu žalovanému k dalšímu bytu v rozporu s výslovným zněním § 706 odst. 1 občanského zákoníku (podrobněji viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 4. 2005, sp. zn. 26 Cdo 1261/2004).
Účastník smlouvy o zúžení zákonem stanoveného rozsahu společného jmění manželů, podle níž se výlučným vlastníkem do té doby společného bytu (jednotky) stává druhý z manželů, se ve vztahu k pronajímateli bytu může na tuto smlouvu odvolat (v souvislosti s tím, že na něj mělo přejít právo nájmu bytu ve smyslu § 706 odst. 1 občanského zákoníku), jen jestliže byl pronajímateli obsah této smlouvy v době, kdy k přechodu práva mělo dojít, znám (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 4. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1593/2004).
Další podmínky přechodu nájmu bytu
V případě první skupiny osob, tedy příbuzných nájemce, postačuje pouhé soužití ve společné domácnosti a není nutné, aby náklady na své potřeby hradily společně s nájemcem. Musí však jít o trvalé společné soužití v bytě nájemce, nestačí jen občasné návštěvy nebo přechodná nebo příležitostná pomoc v domácnosti.
Pro přechod nájmu bytu na osoby ve druhé skupině jsou podmínky stanoveny přísněji. Zde se vyžaduje soužití s nájemcem ve společné domácnosti nepřetržitě po dobu alespoň tří let přede dnem přechodu nájmu a současně vedení společné domácnosti včetně společné úhrady nákladů na potřeby osob, které tuto společnou domácnost tvoří, nebo odkázanost výživou na původním nájemci.8) Může se jednat o zákonnou vyživovací povinnost nebo o faktickou odkázanost. U osob ve druhé skupině, mimo vnuků, které původní nájemce do bytu přijal až po sjednání nájemní smlouvy, je vyžadována písemná dohoda o užívání bytu s pronajímatelem. K takové dohodě může dojít v nájemní smlouvě nebo kdykoliv později. Může být formulována obecně nebo ve vztahu ke konkrétní osobě, vždy však musí mít písemnou formu. Také zde dochází v důsledku zákona č. 107/2006 Sb. ke zpřísnění požadavků. Požadavek dohody se však u nájemních smluv, které byly uzavřeny před 31. březnem 2006, nevztahuje na osoby, které nájemce přijal do společné domácnosti před tímto datem.9)
Podmínka soužití ve společné domácnosti je splněna i tehdy, jestliže se uživatel bytu z vážných důvodů zdržoval mimo domov, tedy např. pracoval v zahraničí, byl v léčebném zařízení, vykonával vojenskou základní službu apod. Stejně tak je podmínka vedení společné domácnosti zachována, pokud se nájemce bytu z vážných důvodů zdržoval v době své smrti mimo svůj byt, např. zemřel v nemocnici. Zde je ovšem velmi důležité zdůraznit, že soužití ve společné domácnosti sice není zdůvodněnou nepřítomností v bytě přerušeno, ale taková dlouhodobá nepřítomnost v bytě vylučuje to, co zákon jako podmínku přechodu nájmu požaduje u jiných osob než přímých příbuzných, totiž péči o společnou domácnost.10), 11)
Podmínka neexistence vlastního bytu byla uvedena již výše.
Všechny podmínky musejí být splněny současně, jinak k přechodu práva nájmu bytu nedojde. Dokazování jejich splnění v případném soudním sporu tíží vždy toho, kdo tvrdí, že na něj nájem bytu přešel.12), 13)
Přechod nájmu versus dědění
Přechod nájmu bytu představuje právní nástupnictví (sukcesi) svého druhu. Za splnění uvedených podmínek právo nájmu smrtí nájemce nezaniká, trvá dále, ale dochází ke změně v jednom z jeho subjektů. Místo dosavadního nájemce vstupuje do nájemního vztahu jiná osoba tímto ustanovením určená.
Zvláštní charakter tohoto nástupnictví je důsledkem povahy práva nájmu bytu coby práva obsahově členitého a vnitřně různorodého. Jeho specifika se projevují v neposlední řadě v poměru k právnímu nástupnictví, jež zakládá dědění. Protože tomuto nástupnictví přechod nájmu bytu nekonkuruje, peněžitá práva a povinnosti zemřelého nájemce, a to včetně povinnosti zaplatit nájemné za dobu do jeho smrti, se spravují obecným režimem dědění. Na dědice zemřelého nájemce tak přechází např. povinnost zaplatit nájemné za dobu do smrti původního nájemce, povinnost poskytnout pronajímateli úhradu podle § 693 občanského zákoníku za odstranění závad a poškození v bytě, které způsobil nájemce, ale naopak též právo nájemce podle § 691 občanského zákoníku na náhradu účelně vynaložených nákladů vůči pronajímateli. Na osobu nebo osoby, na které přešlo právo nájmu, přecházejí jiná konkrétní práva a povinnosti předchozího nájemce, např. povinnost odstranit závady a poškození způsobené v bytě nájemcem, pokud do jeho smrti již nevznikly příslušné peněžité nároky.
Splnění zákonných podmínek vede bez dalšího k přechodu nájmu
Pro právní poměry osob podle § 706 odst. 1 občanského zákoníku je příznačné, že jsou i nadále určeny základními obsahovými složkami původního právního vztahu, jakými jsou jeho předmět (byt a jeho příslušenství), nájemné, jakož i určení doby, na kterou je nájem sjednán. Z hlediska obsahu se tedy jedná o stejný právní vztah s tím, že na osoby uvedené v § 706 odst. 1 občanského zákoníku nepřecházejí všechna práva a povinnosti zemřelého nájemce, která vyplývala z nájemního vztahu. Pokud byla nájemci dána výpověď nájmu bytu podle § 711 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku a ten v průběhu soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu zemřel, nevstupují osoby, uvedené v § 706 odst. 1 občanského zákoníku, které se stávají nájemci bytu, do práv a povinností spojených s výpovědí k nájmu.
Ze zákona lze tedy dovodit, že jediným účinkem nájemcovy smrti na právní postavení osob uvedených v § 706 odst. 1 občanského zákoníku je, že tyto osoby se za splnění dalších zákonných podmínek stávají nájemci (společnými nájemci) bytu.14)
DRUŽSTEVNÍ BYT
Přechod nájmu družstevního bytu je upraven v § 706 odst. 3 občanského zákoníku. Zde je uvedeno: "Jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl."
Nedojde-li v řízení o dědictví k dohodě dědiců podle § 482 občanského zákoníku, potvrdí soud nabytí dědictví těm, jejichž dědické právo bylo prokázáno, i ohledně členského podílu v bytovém družstvu podle dědických podílů, pokud tento členský podíl nenáleží pozůstalému manželovi (§ 707 odst. 2 věta druhá občanského zákoníku).
U družstevních bytů může společný nájem vzniknout jen manželům. Podmínky přechodu nájmu bytu však může současně splňovat více osob. Nejde-li o dědice, kterými jsou manžel a manželka, nebo nedohodnou-li se dědicové, kdo z nich získá členský podíl v bytovém družstvu a kdo se stane nájemcem družstevního bytu, lze se žalobou domáhat, aby ji soud projednal a rozhodl o tomto sporu mezi dědici, kteří v řízení o dědictví získali členský podíl v bytovém družstvu, každý z nich podle svých dědických podílů.15)
PRÁVO NA BYDLENÍ
Přechod nájmu bytu se týká pouze nájemních vztahů v době trvání nájemní smlouvy. Pokud osoba užívá byt po skončení nájemního vztahu na základě práva bydlení, mají pronajímatel a uživatel bytu v období mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem lhůty k vyklizení bytu práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím § 687 až § 699 občanského zákoníku a přiměřeně § 700 až § 702 odst. 1 občanského zákoníku (viz § 712a občanského zákoníku).
Smrtí osoby, které svědčí právo na bydlení, zaniká právní důvod bydlení osob, které s ní žily ve společné domácnosti. V důsledku smrti osoby, která užívala byt na základě § 712a občanského zákoníku, nemůže toto právo na bydlení přejít na jinou osobu, byť by s ní žila ve společné domácnosti v den její smrti ve smyslu § 706 odst. 1 občanského zákoníku, neboť toto ustanovení nelze použít ani analogicky (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 7. 2001, sp. zn. 28 Cdo 1000/2001). Obdobně rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2559/2005 - v případě smrti osoby, jejíž nájemní poměr k bytu skončil a která měla právo v bytě bydlet do posledního dne lhůty k vyklizení bytu, nelze ve vztahu k osobám spolužijícím s bývalým nájemcem bytu ustanovení o přechodu nájmu bytu (§ 706 odst. 1 občanského zákoníku) použít ani analogicky. Ustanovení § 706 odst. 1 občanského zákoníku upravuje právní nástupnictví na straně nájemce, pouze pokud jde o právo nájmu bytu a jen za situace, kdy k právní skutečnosti, s níž je přechod nájmu bytu spojen, došlo za trvání nájemního vztahu zemřelého nájemce. S případem právního nástupnictví pro případ smrti osoby užívající byt na základě § 712a občanského zákoníku právní úprava nepočítá a nelze jej dovodit ani z § 706 odst. 1 občanského zákoníku.
Poznámky:
1) R 62/2001.
2) Ustanovení § 705 občanského zákoníku:
"(1) Nedohodnou-li se rozvedení manželé o nájmu bytu, soud na návrh jednoho z nich rozhodne, že se zrušuje právo společného nájmu bytu. Současně určí, který z manželů bude byt dále užívat jako nájemce.
(2) Nabyl-li práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu jeden z rozvedených manželů před uzavřením manželství, zanikne právo společného nájmu bytu rozvodem; právo byt užívat zůstane tomu z manželů, který nabyl práva na nájem před uzavřením manželství. V ostatních případech společného nájmu družstevního bytu rozhodne soud, nedohodnou-li se rozvedení manželé, na návrh jednoho z nich o zrušení tohoto práva, jakož i o tom, kdo z nich bude jako člen družstva dále nájemcem bytu; tím zanikne i společné členství rozvedených manželů v družstvu.
(3) Při rozhodování o dalším nájmu bytu vezme soud zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele."
3) Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1285/2000.
4) Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 1. 2003, sp. zn. 26 Cdo 619/2002: "...přechod práva nájmu bytu dle § 706 odst. 1 obč. zák. je právním nástupnictvím, v důsledku kterého přecházejí na osobu stanovenou v zákoně práva a povinnosti předchozího nájemce; původní nájemní vztah nezaniká a trvá i nadále, se všemi základními obsahovými atributy jako je předmět nájmu, výše nájemného i určení doby, na níž byl nájem sjednán. Za tohoto stavu není proto třeba uzavírat novou nájemní smlouvu."
5) Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 až § 880, Komentář, 1. vydání, Praha, C. H. Beck, 2008, str. 1910.
6) Ustanovení § 708 občanského zákoníku: "Ustanovení § 706 odst. 1 a 2 a § 707 odst. 1 platí i v případě, jestliže nájemce opustí trvale společnou domácnost."
7) Ustanovení § 700 občanského zákoníku:
"(1) Byt může být ve společném nájmu více osob. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti.
(2) Společný nájem vzniká též dohodou mezi dosavadním nájemce, další osobu a pronajímatelem.
(3) U družstevního bytu může společný nájem vzniknout jen mezi manžely."
8)Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 8. 2000, sp. zn. 26 Cdo 622/99: "osoba, na níž má právo nájmu bytu přejít, musí v soudním řízení prokázat splnění všech zde stanovených podmínek, tj.: soužití s nájemcem bytu, mající charakter společné domácnosti, skutečnost, že takovéto soužití trvalo po dobu tří let před smrtí nájemce, alternativně buď péči o společnou domácnost nájemce nebo odkázanost výživou na něj, a neexistenci vlastního bytu. Podle ustálené judikatury je třeba, aby soužití osob ve společné domácnosti ve smyslu citovaného ustanovení vykazovalo znaky společné domácnosti podle § 115 občanského zákoníku, tj. aby šlo o soužití trvalé povahy, spočívající v oboustranném a souhlasném úmyslu nájemce bytu a jeho příslušníka domácnosti žít v trvalém životním společenství, vyznačujícím se spotřebním společenstvím, a aby byla dále splněna jedna ze dvou dalších podmínek - buď péče o společnou domácnost nájemce nebo odkázanost výživou na něj; péčí o společnou domácnost přitom nelze rozumět pouhé sdílení společné domácnosti (společnou úhradu nákladů s ní spojených), ale aktivní výkon prací s vedením společné domácnosti spojených, např. nákupy potravin, praní, vaření, žehlení, ošetřování nájemce v nemoci, apod. (srov. rozhodnutí uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1982, pod pořadovým číslem 34, od něhož soudní praxe do současné doby nezaznamenala odklon, a z něhož dovolací soud vychází i v dané věci)."
9) Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 až 880, Komentář, 1. vydání, Praha, C. H. Beck, 2008, str. 1914.
10) Křeček, S.: Nájemníci versus pronajímatelé, Prospektrum, s. r. o., Praha 1999, str. 16.
11) Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 2. 2002, sp. zn. 26 Cdo 463/2002: "Závěru, že byla naplněna podmínka existence společného soužití ve společné domácnosti mezi nájemcem a osobou uvedenou v § 706 odst. 1 větě první občanského zákoníku, není na překážku skutečnost, že nájemce zemřel v nemocnici či jiném léčebném zařízení po předcházející hospitalizaci; toto soužití však muselo vzniknout ještě před hospitalizací."
12) Pronajímatel, který tvrdí, že k přechodu nájmu nedošlo, může vůči uživateli bytu podat žalobu na vyklizení; osoba, která tvrdí, že na ni přešel nájem bytu, může vůči pronajímateli, který tento přechod nájmu neuznává, podat žalobu na určení, že je nájemcem bytu.
13) Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 732/1998: "Povinnost tvrzení a povinnost důkazní jsou procesními povinnostmi, o kterých je soud povinen, je-li to třeba, účastníka řízení poučit (§ 5 občanského správního řádu). To platí i tehdy, jestliže žalovaný uvádí, že na něj přešlo právo nájmu bytu, avšak netvrdí všechny rozhodné skutečnosti potřebné pro posouzení důvodnosti jeho procesní obrany. Tvrdí-li žalovaný v rámci této obrany, že nemá vlastní byt, je na žalobci, aby prokázal opak."
14) K přechodu práv a povinností blíže viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 862/96, a ze dne 28. 1. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1671/97.
15) Stanovisko občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. března 1995 sp. zn. Cpjn 37/95. V tomto stanovisku je dále uvedeno, že spor mezi dědici spočívá vlastně v tom, že každý ze společně oprávněných z tohoto zděděného majetkového práva se domáhá jeho výkonu a realizace takovým způsobem, který není podle kogentního ustanovení občanského zákoníku dovolen více subjektům. V rozhodnutí o tomto návrhu rozhodne soud i o vypořádání dílčích nároků na členský podíl v bytovém družstvu ohledně těch účastníků řízení, jimž celý členský podíl v družstvu nepřipadne a na něž nájem družstevního bytu nepřejde.
Rozsudek soudu by mohl znít např. takto: "Žalobci připadne dnem právní moci tohoto rozsudku celý členský podíl v bytovém družstvu ... po zůstaviteli ..., zemřelém dne ... Na žalobce přechází dnem právní moci tohoto rozsudku nájem družstevního bytu ... v druhém poschodí domu č. p... v ... Žalobce je povinen zaplatit žalovanému (žalovaným) na vypořádání jeho (jejich) dílčích nároků na členský podíl v družstvu Kč ... do 30 dnů od právní moci rozsudku."
Romana Lužná
advokátka, Brno
advokátka, Brno