(34/08) nebytové prostory
Sjednávání nájemného a cen služeb dohodou
13.8.2008, JUDr. Pavla Schödelbauerová, MMR ČR, Zdroj: Verlag Dashöfer
Již třináctým rokem je v ČR možné sjednávat nájemné z nebytových prostor dohodou, tak jako ve všech zemích se standardní tržní ekonomikou. Zneužití dominantního postavení pronajímatele nebytových prostor na trhu nájmů brání příslušné ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů. Podrobněji v našem zevrubném rozboru.
Nájemné z nebytových prostor se v současné době sjednává dohodou pronajímatele a nájemce nebytového prostoru podle obecných ustanovení sjednávání ceny podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů.
Původní regulace vyhláškou MF č. 585/1990 Sb., o nájemném z nebytových prostor, která obsahovala úředně stanovené maximální roční nájemné za 1 m2 plochy byla zrušena vyhláškou č. 187/1995 Sb. s účinností od 1. 10. 1995. Od tohoto data je možné sjednávat nájemné z nebytových prostor dohodou, tak jako v jiných zemích s vyspělou tržní ekonomikou.
Zneužití dominantního postavení pronajímatele nebytových prostor na trhu nájmů nebytových prostor brání ustanovení § 2 odst. 3 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZNP), tím, že je pronajímatel povinen zahrnout do sjednané ceny jen oprávněné náklady a přiměřený zisk avšak hlavně vyrovnání nabídky a poptávky na trhu nebytových prostor.
Sjednávání nájemného dohodou
Po 1.10 1995 se nájemné z nebytových prostor sjednává dohodou nájemce a pronajímatele.. Přetrvává názor, že v nájemní smlouvě je třeba uvést zvlášť nájemné a zvlášť úhradu za služby spojené s tímto nájmem neboť v opačném případě by mohla být smlouva zpochybněna s ohledem na dikci § 3 ZNP.
Novelou č. 360/2005 Sb. byla do ZNP doplněna úprava splatnosti nájemného a úhrady za služby, která je stanovena měsíčně předem, vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce, pokud se strany nedohodnou jinak.
Pokud jde o nájemné je velice důležité upravit ve smlouvě o nájmu nebytového prostoru také způsob placení nájemného a záloh na služby. Smluvní strany nejsou v této záležitosti vázány žádnou právní úpravou. Nejčastější způsobem placení je v současném období bezhotovostní způsob placení prostřednictvím např. trvalého příkazu z běžného účtu nebo také složenkou. Lze však realizovat inkaso nájemného i přímou platbou vlastníkovi.
Uzavření smlouvy
Pokud jde o určení výše nájemného, pronajímatel si zpravidla zjistí, jaké nájemné je v současné době sjednáváno v této nebo srovnatelné lokalitě k témuž nebo srovnatelnému účelu užívání nebytových prostor. Současně by si měl provést vlastní rozpočet minimálních nákladů, které by měl mít v každém případě pokryty nájemným, aby nehospodařil se ztrátou. Do těchto nákladů patří odpisy, zjištěné postupem podle zákona o daních z příjmů v platném znění, náklady na údržbu a opravy (zjištěné podle skutečnosti uplynulého roku a upravené podle skutečné inflace uplynulého roku), ostatní náklady (pojištění, daň z nemovitosti apod.) a režie (cestovné, poštovné, telekomunikační poplatky apod.).
Trh nájmu nebytových prostor je v současné době prakticky vyrovnán a nasycen. Vyrovnání nabídky a poptávky mělo příznivý vliv na výši sjednaného nájemného proti dřívější úrovni. Přibližně od roku 1995 se projevuje stagnace, v řadě případů i pokles nově sjednaného nájemného. Výjimkou v tomto trendu jsou některé mimořádně zajímavé lokality ve středech a obchodních zónách některých velkých měst, zejména Prahy, kde výši nájemného ovlivňuje solventní, zejména zahraniční klientela nájemců.
Pokud se na trhu nájmů nebytových prostor neobjeví partner, který by akceptoval navržené podmínky, je třeba zvážit efektivitu pronájmu takových prostor a případně výši požadovaného nájemného snížit. Právní řád nezná limitní nájemné, a to minimální ani maximální. Pokud dojde ke smluvnímu konsensu, a to nejen v otázce nájemného, je možné uzavřít smlouvu o nájmu nebytového prostoru podle příslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZNP). Ke sjednanému nájemnému se doporučuje sjednat ve smlouvě i způsob zvyšování nájemného tzv. valorizaci nájemného, např. indexem růstu spotřebitelských cen, cen stavebních prací případně jiným způsobem. To pronajímateli umožní zvýšit nájemné při splnění smlouvou stanovených podmínek a není nutná další změny nájemní smlouvy formou jejího dodatku, kdy je nutný souhlas obou smluvních stran.
Služby spojené s užíváním nebytového prostoru
S užíváním nebytového prostoru je obvykle spojeno i poskytování určitých služeb, bez kterých není možné nebytový prostor řádně užívat k určenému účelu. Jejich rozsah závisí na zařízení a vybavení domu, ve kterém se nebytový prostor nalézá, a rovněž na účelu, ke kterému je nebytový prostor pronajat. Služby u nebytových prostorů nejsou právními předpisy specifikovány; nebylo by to ani možné, neboť druh a rozsah služeb jsou dány charakterem nebytového prostoru. U nebytových prostorů, v nichž pracují lidé, půjde zpravidla o dodávku vody, odvádění splašků kanalizací, odvoz popela a smetí, popř. o dodávku tepla a teplé vody; tyto služby se neposkytují zpravidla v plném rozsahu v nebytových prostorech, v nichž lidé nepracují (např. garáže). I u zabezpečování služeb platí možnost dohody smluvních stran o tom, že některé, popř. všechny služby bude obstarávat sám nájemce.
Je nutné sjednat ve smlouvě nejen rozsah poskytovaných služeb, ale také jejich kvalitativní a dodací podmínky. Nedostatky v tomto směru zakládají budoucí spory a doplňování smlouvy v průběhu trvání nájemního vztahu může být dosti obtížné, protože se změnou musí obě smluvní strany souhlasit.
Ceny služeb poskytovaných s užíváním nebytového prostoru se sjednávají dohodou, pokud pro některou cenu neplatí cenová regulace (např. cena za dodávky tepla a teplé užitkové vody je regulována formou věcně usměrňované ceny).
JUDr. Pavla Schödelbauerová,
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR
Pramen: http://www.stavebniklub.cz/?sekce=4&uroven=7&cid=196256